2025年楼市的真相：核心城市企稳回升，非核心城市持续承压

核心观点：根据当前的政策和市场环境可以判断，2025年房价走势将出现明显的区域分化：核心城市企稳回升，非核心城市持续承压。具体分析如下：

1，政策效果明显，市场逐步止跌回稳

从2024年国庆前夕出台新政

开始，各地降低首付比例（最低15%）、提高公积金贷款额度（最高120万）、放开或放宽限购等等，这些政策刺激需求，推动了70个中大城市在2015年1月，有40%的新房价格止跌，二线城市环比首次转正。一线城市新房库存去化周期已从20个月降至9个月，深圳等城市成交量显著回升。

2，区域分化已成定局，核心城市或可小幅上涨

核心城市由于人口持续流入、产业集聚以及政策倾斜，房价有望稳中有升。(上海1月新房价格上涨5.3%，深圳库存缓解，市场热度很高)

非核心城市的库存压力大，核心产业少，就业差，人口外流，房价可能还会继续回调，大部分城市较最高点已经跌超30%

3，政策效果边际递减，未来楼市仍存挑战

70个中大城市中 ，仅有5个城市二手房价连续3个月止跌，房子的产品迭代使新房和二手房价格割裂，政策对二手房刺激效果不明显。

现阶段居民负债率已经超过2008年金融危机的水平，就业不理想，收入不稳定，20-59岁的购房主力人口减少，城镇化接近70%等因素，导致新增购房需求有限。

4，未来政策修复性调整

预计2025年的政策调整将包括进一步降息（百分之2点多）扩大保障房入市及货币化安置拆迁。若政策落地顺利，核心城市行情可期，但全国普涨概率不大。

2025年的房价不会齐步走，置业核心需求需要注意城市能级以及地段价值。核心城市企稳回升，非核心城市仍面临房价下行的压力。