房地产行业观察：京沪蓉二手房高端改善领跑；成都刚需降级显著

2025年1月，中国35个重点城市二手房成交高位回落，同环比均呈现下降趋势，但与2024年春节月（2月）相比仍实现80%的显著增长。其中，成都、上海、北京三城单月二手房成交面积突破百万平方米，市场份额持续向核心一二线城市集中。与此同时，不同总价段成交结构的分化进一步凸显：京沪中高端改善及豪宅市场成交坚挺，成都则呈现刚需购买力降级、中高端改善需求相对稳定的特征。

一、京沪蓉二手房成交规模占全国26%，市场韧性显著强于新房

成交份额向核心城市集中

2025年1月，成都、上海、北京三城二手房成交面积分别达到100万平方米以上，合计占全国35个重点城市总量的26%，成为市场绝对主力。自2021年以来，三城二手房成交占比持续波动上行，至2025年1月分别达到59%、74%和78%，较2022年分别增长10、17和8个百分点。这一趋势表明，购房者对核心城市二手房的偏好持续增强，尤其在一线城市，二手房逐渐取代新房成为市场交易的核心载体。

二手房韧性优于新房的三大动因

其一，核心城市新房供应趋紧，尤其中心城区土地稀缺性加剧，导致新房供需错配；其二，二手房交易流程和配套资源透明度提升，加之部分区域二手房价格倒挂现象缓解，购房者选择面更广；其三，改善型需求对教育资源、交通便利性等成熟配套的依赖，进一步推高了二手房的市场份额。

中长期趋势：二手房主导地位或持续强化

从数据来看，京沪蓉三城二手房成交占比已接近或超过七成。随着存量房市场规模扩大、交易制度优化，以及购房者对确定性配套的追求，未来二手房市场的主导地位或进一步巩固。

二、总价结构分化：成都刚需降级与京沪高端坚挺并存

成都“两头翘”特征凸显

成都二手房成交总价段呈现显著分化：100万元以下刚需房源成交占比增长明显，涨幅居各总价段之首；而100万-200万元区间成交占比大幅下滑。与此同时，200万-800万元中高端改善房源占比小幅上升，1000万元以上高端房源保持稳定。这表明，成都刚需购房者预算收缩，转向低总价房源；而改善及高端需求受经济波动影响较小，购买力相对稳固。

京沪中高端改善及豪宅市场韧性突出

与成都不同，京沪二手房市场以中高改及豪宅成交为主导。上海和北京200万-800万元总价段成交占比持续增长，1000万元以上豪宅市场亦保持稳定。这一现象源于京沪高净值人群基数庞大，叠加核心区优质房源稀缺性，使得高端需求对市场波动的敏感度较低。此外，置换链条的畅通（如“卖一买一”政策支持）也推动了中高端市场的活跃度。

市场启示：分化趋势下的结构性机会

当前，核心城市二手房市场已进入“总量趋稳、结构分化”阶段。房企及中介机构需针对不同城市客群特征调整策略：在成都等刚需主导市场，需强化低总价房源的供应和服务；在京沪等改善型市场，则应聚焦产品升级和高端资源整合，以匹配客群对品质和配套的更高要求。