2025 房价风云：救市浪潮下，新房二手房的 “冰火两重天”

2025 房价风云：救市浪潮下，新房二手房的 “冰火两重天”
2025 年都过去一小段时间啦，这房价啊，就像个让人捉摸不透的调皮娃，大家心里都装着一堆问号呢。2025 年房价到底能不能刹车，不再一路往下掉？哪些城市房价跌势止住了，又有哪些还在往下栽跟头，甚至还有胆儿肥的城市房价竟然逆流而上？咱苦等了两年，今年到底能不能咬咬牙入手买房？这些问题最近可把不少粉丝朋友给折腾得够呛，到处找人问答案，结果呢，每个人给的都不一样，问来问去，最后就像唱了一出 “寂寞空城计”。

咱可不能光听那些空口无凭的瞎白话，答案得从数据和市场一线里挖出来。虽说数据不能把房价的事儿全盘托出，但顺着数据的脚印，咱能瞅见房价走势的蛛丝马迹。我这一直盯着 70 个大中城市的房价指数变化，嘿，还真让我瞧出点门道来。

从去年 9 月开始，全国 70 个大中城市的新房和二手房市场就像被施了不同的魔法，变化那叫一个明显。9 月底那场声势浩大的救市行动，对新房市场那可是立竿见影，就像给快没气的皮球猛地打了一针气。从 9 月到今年 1 月，每个月全国新房市场房价止跌反弹的城市数量跟滚雪球似的，越滚越多。

9 月的时候，只有 4 个城市新房价格有那止跌往上的劲头。到了 10 月，一下子增加到 7 个。11 月就跟开了挂一样，飙升到 22 个。12 月更猛，27 个城市新房价格止跌向上。今年 1 月，28 个城市加入这个行列。截止到 1 月，70 个大中城市里头，40% 的城市新房价格都跟打了鸡血似的，不跌了，开始往上涨。有些城市更是连着好几个月新房价格节节高。我把这些城市按表现分了四档。

连着 5 个月房价止跌向上的城市，太原和上海那可是优等生。连着 4 个月房价止跌向上的城市，厦门、深圳、平顶山也挺给力。连着 3 个月房价止跌向上的城市，天津、南京、杭州、宁波、武汉、南宁、成都、赣州都在这档。连着 2 个月房价止跌向上的城市，福州、青岛、郑州、长沙、无锡、泉州、惠州、三亚也来了个 “两连跳”。咱一般拿 3 个月当周期来判断房价是不是稳住，按这标准，13 个城市的新房价格那是稳稳地站住了脚跟。

可二手房市场就没这么乐观了，就像霜打的茄子，蔫了吧唧的。从 9 月底救市以来，二手房市场连续 4 个月房价止跌上涨的城市，掰着手指头都能数过来，就北京、上海、深圳、厦门和成都这五个。连续 3 个月房价止跌上涨的城市，只有天津这 “独苗苗”。换句话说，9 月底救市以来，二手房价稳住的城市就这几个，其他城市呢，有的二手房价止跌 1 个月后，又跟坐过山车似的，往下猛扎。像杭州、武汉和重庆就是典型。还有的城市，救市政策都来了，二手房价该跌还跌，比如合肥、西安和郑州。

同样是救市政策，新房和二手房市场这反应差距咋就这么大呢？咱仔细一琢磨，新房市场现在就像个朝气蓬勃的小伙子，而二手房市场像个步履蹒跚的老头。为啥这么说呢？

咱先瞅瞅新房市场，这房价看着好像是稳住了，70 个大中城市里，将近 40% 的城市新房价格都实现止跌上涨了。这还只是 1 月的数据，要是把接下来的 2 月和 3 月的小阳春算上，新房价格回暖的城市数量估计还得蹭蹭往上涨。要是只看二手房市场，那可就离回稳还差着十万八千里呢。除了那些个别的重点城市，其他城市的二手房价还都在下降通道里头 “自由落体” 呢。咱普通人对房价下跌那叫一个痛心疾首，为啥？咱手里拿着的可都是二手房啊。

有朋友就盼着新房房价止跌上涨后，能把这上涨的 “温度” 传导给二手房市场。以前楼市里头这事儿还偶尔能发生，可以后嘛，那可就越来越难了。为啥？新房和二手房的产品现在越来越 “老死不相往来” 了，它们之间的价格传导链条也变得越来越脆弱，这都得 “归功” 于去年开始的新房产品迭代潮。

从去年开始，全国好多城市的土拍，拍出去的基本都是低容积率的地块。就像苏州，去年拍了 47 块地，35 块地的容积率都低于 1.3。郑州呢，去年拍了 20 块地，16 块地容积率在 3 以下。而且从去年起，全国好多城市还调整了建筑新规，允许开发商搞得出房率更高的产品。这下可好，100%得房率，120% 得房率，130% 得房率的房子就跟雨后春笋似的，一下子全冒出来了。容积率更低的地块，加上得房率更高的产品，新房和二手房就像被硬生生掰开的两半，渐渐割裂成两个完全不同的产品类别。这也就造成了新房价格和二手房价格的 “撕裂”。

站在 2025 年的开头，咱得看清楼市的主流是价格分化，价格联动那都是次要的。就拿上海松江新城来说，那里的新房小叠墅卖得那叫一个快，就跟抢手货似的，可周边的高层二手房却滞销得厉害，根本不受影响。广州白云梅花园那些 130% 得房率的高层，火得一塌糊涂，可周边那些得房率 75% 的高层，不管是新的还是二手的，房价还是一降再降。郑州金水北那些得房率 100% 以上的小高层，开盘都得摇号抢房，可金水北的二手房业主只能挥泪大甩卖，完全不受新房火爆的影响。

新房市场靠着产品迭代，跟二手房市场在价格和热度上划清了界限。当新房和二手房割裂成两个市场时，咱就得好好琢磨琢磨，救市的对象到底是新房市场还是二手房市场？从现在的情况来看，二手房市场才是救市的底线。要是二手房市场都救不回来，那救市可就白忙活了。所以 2025 年，救市肯定还是主旋律。更宽松的楼市政策，更低的房贷利率，估计会一点点冒出来。