重磅！房住不炒消失，2025楼市释放啥信号？

2024年，对于中国房地产市场而言，“救市”成为贯穿全年的核心关键词。全国300多个省市纷纷发力，出台了超过千条的救市措施。

经过一年的努力，终于在年末收获了积极的成果。11月份，新建商品房的销售面积和销售金额同比实现回正，分别增长了3%和1%，开工面积也止跌回升，环比上升了17%，房企竣工面积环比增加19%，且连续两个月保持环比上升的良好态势。

这一系列数据的好转，让人们对2025年的中国楼市充满了期待，那么新的一年楼市又将走向何方呢？

 

不久前结束的全国住房城乡建设工作会议，为2025年的楼市发展指明了方向。与以往的讲话相比，此次会议不仅画出了三个关键的新方向，还出现了一些关键词条的消失，这些变化都值得我们深入探讨。

首先，“好房子”成为会议中的高频词汇，在通稿里一共出现了12次，创下历史新高。

自1994年住房改革以来的30年里，中国房地产主要解决的是房子够不够住的问题，而未来30年，重点将转向住得好不好。那么，究竟什么样的房子才能被称为“好房子”呢？

以部分城市推行的取消公摊为例，这一举措意义重大。它不仅能让购房者实实在在地为居住面积买单，还意味着物业管理费、取暖费等将按照套内面积缴费，大大增加了居民的获得感。

鼓励开发商赠送面积，使得新建商品住房的得房率有望超过100%，让公摊面积名存实亡。比如在广州，就出现了得房率高达140%的新房，100平米的建筑面积，套内面积竟达到140平米。

而且未来小区楼盘密度更低，车位比和电梯配比更高，居住舒适度将大幅提升。增加“好房子”的供应，有利于刺激房地产消费，尤其是释放以旧换新的改善型需求的住房购买力。

 

其次，“现房销售”成为另一个备受关注的关键词。会议提出大力推进商品住房销售制度改革，有力有序地推行现房销售，优化预售资金监管。

我们都知道，烂尾楼问题一直是房地产市场的痛点，而其根源就在于商品房预售制度。改为现房销售后，购房者可以即住即买，彻底规避了因开发商爆雷、资金链断裂导致烂尾无法交付的风险，这无疑会大大提升购房者的信心，吸引更多人购房。

现房销售对开发商的实力提出了更高要求，资金成本和建筑成本的上升，在一定程度上有助于房地产市场的止跌回稳。

再者，“要素联动新机制”也成为会议的重要内容。所谓“要素联动新机制”，即“以人定房，以房定地，以房定钱”。

 

“以人定房”，就是根据不同地区、不同人群的住房需求差异，提供多样化的房型。比如，在老年人较多的地方，养老住房需求旺盛；在年轻人聚集的区域，青年公寓则成为刚需。充分调研市场，根据需求变化提供合适的房型，能满足人们多元化的住房需求。

“以房定地”，是依据当地人口情况和住房需求，合理把握供地规模、节奏和结构。对于住房过剩的地区，暂停土拍，减少土地供应；

对于一二线用地紧张的城市，加大盘活存量用地的力度，以住房需求为导向做好土地出让规划。

“以房定钱”，则是合理控制开发商融资规模，避免房企盲目举债、扩张和高负债经营，同时开展多元化融资渠道，在防范房地产金融风险的基础上，全力支持完成保交楼任务。

除了新出现的关键词，此次会议通稿中还有三个关键词条的消失值得关注。

第一个消失的词是“房住不炒”。在2023年的历次房地产相关会议中，“房住不炒”被反复强调，但进入2024年后，措辞变得温和，在最新年度会议中甚至直接消失。

不过这并不意味着“房住不炒”的大方向发生改变。2024年前11个月，新建商品房销售面积同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16%，新建商品房销售额同比下降19.2%，住宅销售额下降20%。

 

在当前买房人数明显减少的情况下，“房住不炒”的强调已不是当务之急，但这一原则预计仍将长期保留。

第二个消失的词条是“房屋养老金”。“房屋养老金”是保障住房长期安全管理的制度，需要地方和个人共同支付来建立账户。

目前无论是个人还是地方都缺乏为住房养老金打款的能力，且2025年房地产工作的重点是止跌回稳，所以这项政策大概率会被推后，待未来地方财政状况改善后再统一推行。

第三个消失的词条是“三大工程”，即保障性住房建设、城中村改造和平急两用公共基础设施。这曾是2023年确定的房地产领域主要任务，但在此次通告中完全不见踪影。

政策风向的转变可能是因为“三大工程”会加大房地产供给量，增加房屋库存，这与当前鼓励地方收储存量房、推动去库存的大方向相悖，因此需要暂时缓一缓，先集中力量让房地产行业恢复元气。