2025年济南新房销量会进一步下滑，二手房的成交量会增加，优质的土地会越来越少。这里分三期给大家详细分析下关于2025年济南的新房、二手房、土拍情况、入市项目，还有整体的市场节点。
第一篇先给大家介绍下2025年东部、西部、中部、南部、北部、新房购房者从刚需到改善的选择。
新房市场会以改善为主，刚需供应量会逐步减少。东部当前的刚需项目主要集中在了张马屯的山钢锦程园、绿城理想之城和文誉城A1地块。预计海通新项目以110和120平为主，建工和瑞马户均面积都到了130平。中建的低密地块预计洋房、别墅为主。刚需客群的购房选择越来越少。除了理想之城的充足货量之外，其他项目逐步进入尾盘阶段。剩余的就是建发雍泉府106平的高层，唐冶和雪山两个板块基本上无地可拍。唐冶北两块新地据说要做第四代住宅，估计面积很可能比锦唐国风还要大。西部、南部整体的选择在白马山，随着中博谦山的交付、能建麓誉府货量的减少，也没有太多的选择。西部和南部购房者明年在这个价格段很可能无房可选，而北部则是有大量的供应，但是整体需求很少。整个销售部不管是海信观澜、中海学仕里还是北湖的众多项目北部的选择依然有很多，当然销售依然是老大难，需求太少，可以说明年济南新房市场开始逐步进入改善市场。西部购房者的选择会越来越少，位置会越来越偏。而200万以下的刚需购房是济南购房者主力，随着土地供应减少，项目可选择太少会影响很多购房者选择二手房，2025年可能会迎来200万以下购房需求的井喷。
市场200万到350万这个刚改区间段购房选择上会越来越多。在东部不管说是当前在售的盛福星光城市，还是球墨片区雍泉府和国誉凤起，再加上张马屯的文誉城的A2地块、雪山观山樾、唐冶景粼原著三期、绿城凤栖和鸣等等，这些项目都有充足的货量来进行新房供应。新拍地的港沟南地块、长岭山海信新项目，还有即将拍地的翰墨府北侧地块，大部分房子也都会集中在这个价格区间。东部购房者明年将会有非常充足的选择，这也将会成为明年东部购房的红海。目前开发商扎堆把产品往大面积改善去做，导致各个项目的产品选择开始变得单一。东部200万到350万购房可以把节奏整体放缓，慢慢看巨大的货量供应会使整体价格区间会维持在一个稳定的区间内，甚至还会说有这种对比优惠的可能。西部的购房选择则在保利琅悦进入产品尾声，龙湖御湖境二期估计今年上半年也将快速去化的情况下，国融的三块新地很可能会成为西部购房者的新选择，但相对来说选择上并不多。在西部的改善来看，都是选择优质的产品和合适的位置。南城则是在市中万科城和领秀城销售完毕之后，就将没有新地供应，南城的购房需求会向二手转向，或者说转向和谐。但当前南城购房需求整体来看并不大，并不会对当前的市场选择构成实质性的影响。至于北部的天桥，在这个价格区间段需求很少，选择上其实也并不多。所以在这个价格区间，不同区域的购房选择会不同，如果不是东部的购房者，可以选择合适的时机下手，毕竟选择上确实不多，未来也没有明确的土地供应，如果说是东部购房者，完全可以在这个价格区间上等一等，选择上会非常多。 350万到500万这个价格区间将会成为济南购房最难选择的面积段。东部的楼盘像科技城的中信泰富玖著149、珑誉南区143、云顶一号150，基本上都已经没有货了。剩余的购房选择要么是地缘为主的七里河兰亭府，产品缺乏需求的凤栖和鸣175和215，或者说是高层的悦澜山160、和岳府156和165，尊御府162、玖玺城177、149这部分高层要么大面积三室，要么户型设计上和大部分购房客群的需求不符。真正产品上没有问题的悦澜山小高160，因为涨价基本上已经500万以上，而且整体的货量并不多，凤凰路壹号院150的仅剩一栋不到70套房子。小鸭152可能会成为今年这个价格区间段大部分人的购房选择，但它整体的价格目前仍然会成为阻碍它成交的一个最大因素。剩余的购房选择基本上集中在了海信长岭山新项目、优质的产品品质和相对较低的价格靠近经十路的位置会成为一部分购房者新的购房选择。这里对比肯定是小鸭的152平的项目，这让很多小鸭125平的潜在客户又有了选择等待的最佳理由。当然如果产品和价格没有问题，海信的新产品应该会是2025年的一个红盘，但选择上的相对匮乏是当前这个价格区间段做购房选择一个不争的事实。而在西部的购房选择基本上就集中在和谐的天空之镜和万和公馆。按照这两个项目的去化速度，明年选择上应该不成问题，但选择上对于购房者来说已经十分狭窄，这个价格段的二手房或许会迎来一些机会，但产品的差距还是让改善，购房者在350万到500万的价格区间更倾向于选择新房。至于500万以上的价格区间产品大部分都集中在了东部了，而这也基本上成为了整个高端改善市场的红海。产品选择非常多，目前在售的每个项目基本都有170平到200平左右的改善面积段的产品。但今年上半年的购房选择会集中在壹号院180和悦澜山188两个项目为主，他们确实是当前市场结合产品综合属性独一档的存在。但两个项目预计会在下半年进入产品选择的尾声，其他项目就会迎来机会。当前楼市的选择更像是一种被动选择。在当前供应的产品中去选择一个相对优质的产品，客户整体选择余地其实并不大。新拍地的CBD、A1地块，海信也会有新的产品选择。今年下半年的产品选择上不会像上半年那么明朗，但整体土地的供应有限，市场上并没有太大的产品增量。但500万以上的这种高端改善需求，目前来看是比较稳定的。所以今年下半年东部会迎来小小的选择困难期，只能期待两个新地块有没有什么产品上的惊喜。而至于西部和南部，西部天空之境200平以上，这部分选择地缘为主。南部呢是兴隆新地块，整体面积段在141、175、 200 购房面积区间段，会成为南部地区改善购房的选择，相信华润的产品力应该是没有什么问题。而在200平以上这个购房区间段，整个济南购房客群就已经偏少，基本上是属于济南购房的顶端人群，以自身的产品喜好选择为主，考虑到位置和产品的综合选择，受市场整体的影响比较小，当下的选择比较多，不做过多的分析，因为这个面积段是以个人选择为主。