房价回暖了吗？可能让你意外

2025年开年，中国楼市在政策密集刺激下呈现“冰火两重天”格局。一线及强二线城市成交量价企稳回升，部分区域甚至出现“日光盘”，但中小城市仍深陷供大于求的泥潭。以下从多维度数据解析市场动向：

一、核心城市回暖：政策发力叠加需求释放 ,成交量大幅反弹
一线城市：2024年四季度，北京新房成交环比增长17.1%，二手房网签量达2.1万套（创21个月新高）；上海12月新房价格环比上涨0.5%，二手房上涨0.9%；深圳新房和二手房分别上涨0.2%和0.1%。

强二线城市：杭州、成都等8城被预测为“率先回稳”的代表。2024年成都二手房成交21.7万套（历史最高），杭州十区二手房成交环比增长18%。 价格止跌信号明确 国家统计局数据显示，2024年12月70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市从11月的17个增至23个，一线城市全部止跌回升。上海、深圳等地的改善型楼盘甚至出现“开盘即售罄”现象，例如上海浦东开云湖璟华庭和深圳深铁阅云境项目均实现100%去化。

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二、中小城市持续承压：
供大于求成“死结” ：库存高企，需求萎缩 中小城市及县城因人口外流和过度开发，库存消化周期普遍超过30个月。克而瑞数据显示，2024年四季度重点115个城市商品住宅成交面积同比下降24%，成交金额下降23%，三四线城市拖累整体表现。

房价阴跌难止：部分三四线城市新房价格同比跌幅超10%，二手房“以价换量”成为常态。例如，2024年70城中约半数非核心城市房价仍在下跌，且2025年这一趋势或延续。

三、政策“组合拳”效果显现：止跌回稳成主基调
货币与行政双宽松 :2024年累计出台超700次调控政策，包括降低首付比例、取消限购、推行“以旧换新”等。2025年货币政策基调为“适度宽松”，房企融资协调机制和“白名单”项目支持进一步发力。

房企格局重构：央国企主导市场 2024年销售额TOP10房企中9家为央国企，保利、中海、华润占据前三，市场份额超40%。中海地产单年斩获3个百亿级豪宅项目（贡献640亿元销售额），凸显核心城市高端市场韧性。

四、未来趋势：分化加剧，存量运营成新方向
城市分化不可逆 专家普遍认为，2025年楼市将延续“核心城市回暖、中小城市调整”的分化格局。

一线及强二线城市因人口、产业优势，房价或触底反弹；

三四线城市则面临长期震荡下行。 行业转型加速 房地产从“增量开发”转向“存量运营”，政策鼓励老旧小区改造、租赁市场发展和绿色建筑。

总结：回暖≠普涨，楼市进入“精耕时代” 2025年楼市回暖本质是结构性复苏，核心城市受益于政策红利和需求升级，但中小城市仍需警惕风险。房企需从“高杠杆扩张”转向“高质量运营”，购房者则应关注城市基本面和资产流动性。未来，只有“好房子”和“好服务”才能穿越周期。