5月份开始施行新标准，这3类二手房要加速贬值了

的时候，财运或背运来了，挡都挡不住！

就拿买方来说吧，你如果是2015年及以前买房，哪怕是买在最高点，现在没有卖，你也一样赚钱，即便是亏也不会亏的太惨。

但如果你选择的是2019年买房，那么亏损的比例起码达到30%，当初200万买的房子，现在缩水只有150万，是很普遍的现象。

但是如果你是今年去买房，市场上现在都是低价房，而且购房门槛和住房利率也是历史最低的，所以这个时候只要你有钱，随便选。

但是对于购房者来说，很多人都开始持币观望，不敢下手，生怕买入之后资产继续跌，又做了接盘侠。

尤其是最近官宣5月份开始实行新标准以后，这3类房子可能要加速贬值，懂行的人都早早抛了。

.01

新住宅标准来了

今年5月1日，住建部公布的新住宅标准就要开始实施。

而且新标准主要在六大方面做出了相应要求：基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备。

比如：新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，提高墙体和楼板隔声性能，提高户门、卫生间门的通行净宽，提高阳台等临空处栏杆高度等等。

其中，关于四层及以上住宅设置电梯这一项，之前就已经有明确：四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

这个消息对于还没有买房的居民来说，无疑是大利好，因为接下来，他们将以更低的价格买到居住舒适度更高的房子。

但是新标准落地以后，一些二手房的价格可能会大幅缩水。

 

.02

这3类二手房要加速贬值了

1、楼龄20年的无电梯多楼层住宅

很多楼龄已经达到20年的老房子已经出现了严重的老化问题，但又不符合加装电梯的条件，那么这种房子居住舒适度会大打折扣。

尤其是随着住建部明确的四楼及以上住宅配备电梯政策的落地，无电梯老旧楼房的吸引力瞬间下降。

比如，北京西城区1980年建成的六层楼小区，当前成交价相比去年初骤降12.7%，而与同级带电梯的次新房相比，下降5.3%。

更致命的是，过去的老房子普遍还存在层高不足2.8米、隔墙传声值超标6-8分贝的结构缺陷。

而新建住宅的标准为层高3米，45分贝隔音标准，两者之间的居住品质差异就一目了然。

如此一来，从一些中介门店的销售记录来看，那些完全没有电梯的房源降价速度，远远高于带电梯改造可能的房源。

2、未做隔声改造的薄墙板楼

新规将分户楼板撞击声隔声限值从不大于75分贝加严到65分贝，也就是限制在75分贝以下，大大提升了隔音效果。

这对于楼上掉支笔，楼下都能听见的"老破小"，无疑是精准打击。

而且，从各地中介的反馈情况来看，这两年，隔音效果差的房子带客看量正在逐渐下降，但投夜间诉率却出现了飙升。

 

比如深圳福田区某2010年建成的塔楼，因楼板撞击声压级超标，带客看量从过去的25组锐减到了6组。

武汉江岸区某项目未做隔声处理的二手房夜间投诉率，甚至是隔音达标房源的4.8倍。

而市场上，两种不同的房源的价格差距也明显拉开，比如成都青羊区两套同面积的住宅，做了隔声改造的，比没做的单价高出1800元-㎡。

而且层高3米以上的次新房成交量，也远远超过了老旧住宅，比如：北京某中介数据，层高三米以上的次新房成交量增长8%，但老小区住宅成交量却萎缩近40%。

可见，住建部新规不仅是技术标准，同时也在加速市场分化。

3、未预留专用设备平台的住宅

所谓设备平台，指的是建筑物中，专为放置暖通、空调、给排水、和电气的设备和施工人员进入操作的空间平台。

现实中，住宅有没有预留专用的设备平台，其成交也出现了较为明显的差异。

比如，上海浦东新区，空调外机悬挂在阳台外的房源，带客量环比下跌40%左右。

因为自从新规要求空调室外机必须安装在专用的平台上以后，这种非标设计的房子就陷入了尴尬，买的人更少了，降价空间也更大。

.03

老房业主怎么办？

如果你手上正好有这三类房产，那么一定要保持清醒，可以通过几个方式来解决问题：

 

第一，改造提升价值

当前，全部符合新规标准的房子更得市场欢迎，同时，也有部分老房子在进行改造以后，也同样挽回了价值。

比如南京某小区加装电梯以后，房子价值溢价11%。

上海徐汇区某楼盘通过加装5%的隔音层，之后租金回报率也提升了1.2%。

第二，及时置换

毕竟老房子的规模较大，很多房子即使通过改造，市场供过于求的现实背景下，同样也难以实现房价的升值。

所以更为现实的方式，或许是及时置换，将不符合标准的房子及时变现，置换成符合标准的优质好房子，才能实现持有资产的保值增值。

比如郑州管城区就有测算数据，持有超标老旧房产，每拖延一年出售，其资产缩水幅度就会扩大3-5%。

所以，如果你手上也有这样的房子，在这个新旧标准交替的窗口期，与其守着老房子不断的贬值，不如抓住政策的过渡期的置换红利。