丁祖昱：房贷需求升温，哪些城市有望迎来“小阳春”？

央行披露的金融统计数据显示，1月个人住房贷款同比多增1519亿元，该数据进一步折射出2025年以来房地产市场需求升温的趋势。

2025年以来，重点城市成交延续增长是个人住房贷款需求回暖的重要支撑。而从热销项目来看，区位核心、产品力较强的改善盘无疑是支撑市场短期高热的核心原因。

个人住房贷款需求回暖

个人住房贷款增长好转，可以从2月14日央行披露的两组数据看出。2025年1月，个人住房贷款新增2447亿元，同比多增1519亿元，个人住房贷款新增规模显著增长。从更为宏观的数据来看，2024年四季度末，个人住房贷款余额37.68万亿元，增速比上年末高0.3个百分点。虽然个人住房贷款余额有所下降，但增速回升意味着个人住房贷款市场逐步回暖。

实际上，2024年9月以来在“止跌回稳”的政策支持下，百城新房成交在四季度出现积极信号，进入2025年延续回稳，CRIC(克而瑞)监测数据显示，2025年1月30个重点城市整体成交927万平方米，同比转正微增1%，绝对量水平显著超去年春节月，另外考虑到供应端延续“提质缩量”，预计2月成交同比仍将延续正增态势。

二手房层面，CRIC数据显示，1月33个重点城市二手房成交面积同比增长19%，延续高位震荡行情。

房地产市场回稳为住房贷款需求回暖提供支撑，随着市场进一步回暖和利好政策的持续落地，个人住房贷款需求有望逐步企稳。

改善盘供应支撑短期市场热度

CRIC数据还显示，1月30个典型城市项目平均去化率高达46%，已与2023年以来波峰保持持平。

除了北京、上海、成都、杭州等热点恒热，在供应端“提质缩量”的影响下，苏州、长沙、嘉兴、武汉、徐州等二三线城市市场热度上升，项目平均去化率都在七成以上。

市场热度上升与改善盘热销密不可分，低密度改善盘支撑短期市场热度。

从1月部分热销项目来看，产品力起到了关键作用，尤其是四代宅在多个核心一二线城市逐步落地，多数项目凭借得房率的提升和功能空间的逐步完善而实现热销。

除了产品力之外，健全配套设施也是吸引购房者的重要因素之一，尤其是交通便利的轨交盘和具备强教育资源的学区房，也是推动销售的重要因素。对于刚需客群而言，“以价换量”仍是更为直接有效的方法，比如二三线城市武汉、西安、苏州、常州、无锡等部分项目都加强了折扣力度。

2月成交同比仍将延续增长

据CRIC预判，在改善盘供应支撑下，楼市整体成交将延续上升行情。具体来看，CRIC结合不同城市2月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，2月多数城市新房成交或迎来放量行情，环比涨幅多集中在20%-30%。

从具体城市来看，上海有望在2月中下旬迎来小阳春行情，深圳2月新房成交预期环比涨幅也在10%左右。

而天津经历了1月成交低谷，结合春节期间来访、认购走势，2月新房成交环比或将大增七成，武汉、南京等前期深度调整类城市有望迎来弱复苏行情，新房成交环比增幅预期在10%以内。

当前房地产市场购房需求仍在积极上升，随着利好政策持续落地，预计市场将进一步向好。(中新经纬APP)