楼市调整进入新阶段：房价环比趋稳，同比降幅收窄释放企稳信号

市场呈现结构性分化特征

2024年4月70城房价数据显示，房地产市场延续深度调整态势，但呈现新的结构性特征：

环比趋稳：新建商品住宅价格环比由上月微涨0.1%转为持平，二手住宅环比由涨0.2%转为降0.2%，显示政策托底效应与市场自发调节形成新平衡
同比改善：各线城市房价同比降幅连续3个月收窄，其中一线城市新建住宅同比降幅收窄至1.2%（上月为1.5%），反映基数效应与部分需求释放

政策组合拳逐步显效

当前市场表现印证了"以价换量"的市场逻辑：

信贷支持：重点城市"认房不认贷"政策持续发力，4月个人住房贷款加权平均利率降至3.85%，创历史新低
供给优化：保障性住房建设加速，1-4月全国保障房开工量同比增35%，分流部分刚性需求
预期管理：重点城市取消土拍限价等政策，带动土地市场小幅回暖，4月300城宅地流拍率降至18%（上月21%）

深层调整反映转型阵痛

从经济学视角观察，当前调整具有必然性：

人口结构变化：2023年城镇化率已达66.2%，增速放缓至0.8个百分点，住房需求从增量向存量转变
资产重定价：二手房挂牌量持续高位（重点城市平均去化周期达18个月），反映居民资产配置逻辑转变
开发商策略调整：TOP50房企4月销售均价同比下降9.3%，主动降价促销加速回款

政策建议与市场展望

建议采取"稳预期、防风险、促转型"的组合策略：

差异化调控：优化限购政策，支持改善性需求释放
金融创新：试点住房抵押贷款证券化，盘活存量资产
长效机制：加快房地产税立法调研，稳定市场预期