大城市房价止跌了，中小城市会怎样？

中国楼市的区域分化趋势日益明显！

随着近期《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据出炉，可以看到，环比上涨的主要是一线城市和几个二线城市，而大多数三四线城市仍处于下跌态势。

有人会说，不是要止跌回稳吗？

其实，对于一线及核心二线城市来讲，由于人口持续净流入、经济活力强、资源集中，住房需求依然旺盛，房价有望企稳回升。而对于三四线及以下城市，人口流出、经济基础薄弱、库存压力大，房价可能继续承压。

我们来具体分析下：

首先，大城市止跌是有核心支撑的。

第一，体现为人口虹吸效应。像北上广深等城市，年均新增常住人口20-30万，这会产生持续住房需求。

第二，大城市有产业集聚优势。比如数字经济、金融等高端服务业集中，比如2022年一线城市第三产业占比均超70%。

第三，大城市政策工具箱充足。像限购松绑、房贷利率下调、公积金贷款额度提升等组合拳，都能有效刺激楼市复苏。

再看看中小城市，其实面临着诸多结构性挑战。

其一，中小城市楼市的供需失衡。一般情况下，商品住宅去化周期应为12-18个月，而部分三四线城市商品住宅去化周期超30个月。另外，中小城市过度依赖土地财政，比如2022年50强房企拿地金额，83%集中于22个核心城市。

其二，人口流失压力。显而易见，大城市其在经济发展、产业结构、城市配套等方面均有较大优势，能够为年轻人提供更多的发展机会，所以吸引着年轻人不断流入大城市，导致中小城市呈现人口净流出状态。这就意味着，中小城市的住房需求会减少，供应量会多于需求量。

其三，中小城市购买力有限。大家知道，一直以来，农村居民与城镇居民收入差距明显，尤其在购房方面，中小城市的房价收入比严重失衡。收入与房价的不匹配，导致很多人购房意愿下降，买不起房。

所以，对于未来楼市，城市分化会日趋明显。那，怎样来尽可能修复这种差距呢？

首先，可以参考下产业导入。比如，宁德时代带动了福建宁德楼市；还有，淄博烧烤带动了商业地产升温。制造业承接的城市转移、特色文旅的推动与发展，都能有效带动中小城市楼市回温。

其次，要关注住房体系的重构。比如发展共有产权房、推进租购并举等等。

最后，要抓住城市更新机遇。未来我们更关注的，不单单是住房子，更是要住好房子。抓住城市更新的机会，关注老旧小区改造、智慧社区建设等等，都能从楼市中分得一杯羹。

所以，对于大城市来讲，房价有望保持上涨态势；而对于中小城市来说，房子会逐渐回归到居住属性上来，而房价最终将由城市里真正有效的居住需求来决定。楼市于我们而言，如果有自住需求，且就业稳定的话，可择机入市；如果是投资需求，建议谨慎选择，其中，"地铁+产业"双要素齐全的潜力区域可重点关注。