2月70城房价观察：深圳新房环比五连涨，上海同比涨幅领跑

2025年2月，全国70个大中城市房价走势呈现分化格局。一线城市新建商品住宅价格环比延续上涨趋势，其中深圳、上海表现亮眼；但各线城市二手房价格普遍承压，市场结构性调整特征显著。随着政策持续发力，市场预期逐步修复，但短期内分化态势仍将持续。

一、一线城市新房价格韧性凸显，重点城市表现分化

一线城市新房环比维持涨势

2月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，与上月持平。北京、上海、深圳分别上涨0.1%、0.2%、0.4%，广州则下降0.2%。深圳自2024年10月以来已连续5个月环比上涨，成为全国新房市场稳健复苏的代表。上海新房价格同比涨幅达5.6%，在一线城市中表现尤为突出，反映出高能级城市改善性需求的持续释放。

部分二线城市改善动能增强

尽管二线城市新房价格整体环比持平，但南京、大连、哈尔滨等城市环比涨幅居前。南京新房价格已连续3个月领涨，低密豪宅和四代住宅项目入市推动了改善需求的集中释放。此外，济南、成都等省会城市新房价格环比亦实现正增长，表明政策宽松背景下，部分二线城市的市场活力逐步回升。

三线城市仍面临价格调整压力

三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较上月扩大0.1个百分点。这类城市库存压力较大，需求端支撑不足，导致价格持续承压。分析认为，三线城市需进一步优化供需结构，通过政策工具激活本地刚需，才能逐步实现企稳。

二、二手房市场持续调整，深圳逆势上涨显韧性

一线城市二手房结构性回调

2月，一线城市二手住宅价格环比由涨转跌，整体下降0.1%。北京环比持平，深圳逆势上涨0.3%，但上海、广州分别下降0.4%、0.3%。深圳二手房价格环比已连续5个月上涨，中心城区高价项目成交活跃支撑了价格韧性。上海、广州的环比下滑则与成交结构变化有关，中小户型及高房龄低价房源占比提升拉低了整体均价。

二三线城市二手房价格普遍承压

二线城市二手住宅价格环比下降0.4%，三线城市下降0.4%，降幅均与上月持平或扩大。成都、海口等城市二手房价格环比小幅上涨，但多数城市仍面临“买方市场”特征，业主降价促销现象普遍。市场人士指出，二手房价格企稳需依赖新房市场传导效应及购房者信心恢复。

政策效应逐步显现，市场预期趋于稳定

尽管2月受春节淡季影响，市场活跃度阶段性回落，但3月以来重点城市成交量已现回升迹象。北京、深圳等地中介数据显示，3月上旬二手房带看量和成交价趋稳，买卖双方预期逐步趋同。国家统计局调查显示，超七成从业人员对下半年新房价格持稳或看涨预期，市场信心修复为后续“小阳春”行情奠定了基础。

综合来看，一线城市及部分重点二线城市在政策支持下表现出较强韧性，但市场全面复苏仍需时间。未来，政策精准度、宏观经济环境及居民收入预期将成为影响楼市走向的关键变量。