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南京取消商品房限售，一石激起千层浪。后续会有什么影响？市场会有什么反应？我们城市的房子价格是上涨？还是下跌？带着这些问题，请听我为你慢慢分析。
商品房限售是什么意思？就是买了房子取得房产证后，你立马就可以交易了。大幅缩短买和卖的时间，减少了商品房持有的成本，也减少了资金成本。
结合最近南京一手房房价环比上涨，为炒房客提供了入场的机会，但是对于普通老百姓有什么变化呢？
一、二手房市场流动性提升，置换需求集中释放
1. 短期供应增加但冲击可控
南京取消限售后，已取得产权证的二手房可立即入市，预计短期内挂牌量将增加。但根据其他城市经验（如深圳、厦门等），取消限售后并未出现大规模抛售导致价格暴跌的现象，市场具备消化能力。此前南京限售政策已逐步松绑（2022年将新房限售时间从“取得产权证满3年”缩短为“合同备案满3年”），政策调整节奏温和，市场已有预期。
2. 激活置换链条，推动改善型需求
取消限售与“房七条”中“买新助卖旧”政策形成联动，政府提供1亿元补助资金，鼓励居民出售旧房置换新房。例如，购房者可通过“卖旧换新”享受叠加优惠，加速改善型住房需求释放。
二、购房门槛降低，家庭互助模式兴起
1. 公积金“全家桶”政策缓解首付压力
公积金提取范围从夫妻扩大至父母、子女，形成“家庭代际支持”。例如，首付50万元的购房者若夫妻公积金不足，可提取父母账户余额补充，显著降低首付门槛。2023年南京已试点提取公积金支付首付，累计办理1.4万笔、24亿元，新政将进一步扩大覆盖人群。
2. 青年购房金融支持加码
商业银行推出“低首付、低利息、宽期限”专项产品，叠加人才房票、租金抵房款等政策，45岁以下青年购房成本降低。例如南京银行、江苏银行已推出针对性产品，吸引新市民定居。
三、市场分化加剧，政策组合拳提振信心
1. 核心区域房价或企稳回升
南京2024年新房价格已连续3个月领涨全国，取消限售叠加宽松政策，中高端项目（如河西、南部新城）可能打开价格天花板，修复房企利润。国金证券指出，3月“小阳春”期间重点城市成交量维持高位，为价格止跌提供支撑。
2. 郊区库存压力仍需警惕
远郊板块（如桥北、禄口）因配套不足、供应过剩，可能面临降价去库存压力。房企或通过自主定价（参考镇江取消价格备案政策）灵活调整策略，但南京暂未跟进此类措施。
四、长期影响：楼市与城市发展深度绑定
1. 加速人口与产业导入
通过“房票超市”吸纳被征收群众购房需求，并扩大公积金租房支付范围（覆盖2.3万套租赁房源），吸引青年人才定居。例如，95后程序员通过公积金直付房租享受免押金、租金折扣，降低留宁成本。
2. 城市更新与品质提升
政策明确推动城中村改造和商办用地再开发，增加改善型住宅供给。例如，玄武、秦淮等老城区通过更新释放土地资源，提升居住品质。
总结：政策“松绑+激励”双轮驱动，市场进入修复通道
南京取消限售并非孤立政策，而是与公积金扩容、金融支持、城市更新等组成“房七条”组合拳，旨在从需求端激活市场。短期看，二手房流动性提升与置换需求释放将托底房价；长期需观察政策对人口吸引力与城市竞争力的提升效果。若与其他二线城市（如杭州、成都）形成差异化优势，南京楼市有望在分化中巩固领跑地位。