说楼市调整已进入尾声，是站不住脚的

最近看了篇文章，说本轮房地产市场深度调整即将进入尾声，我看了一下，作者的逻辑根本站不住脚。在他看来，楼市止跌企稳的底层逻辑有四条：

1、房地产上下游钢铁、水泥、建材、装修、家电、日用品等数十个行业需要房地产这个容器，这些行业都是劳动密集型；

2、房地产贷款在主要银行的存量信贷中总体比重较高，很多银行息差已经低于1.8%的警戒线，要维护金融安全就得保住房价；

3、房地产投资是稳社会投资也是拉动经济的主要抓手，地方财政离不开土地出让金收入；

4、只有房价回升，居民资产更值钱了，才能透过释放财富效应刺激消费。

这四条也是很多媒体反复拿来证明房价必涨的所谓“底层逻辑”。现在考考你，以上四条对吗？如果你是我的老读者，仔细再想想，你就会发现不管哪一条都有问题。

第一条听起来合理，但是并不是房价回升的逻辑。一个时代有一个时代的产业结构，试问98年房改之前，这些劳动密集型行业就不存在吗？就算房地产仍有发展前景，也并不意味着房价就该止跌回升。事实上政府这几年一直在喊的“构建房地产发展新模式”已经说得很清楚了，为什么止跌回稳的政策目标里从来没有提过“房价”二字？未来的房地产发展走的是双轨制，是更健康、更能可持续发展的产业模式。为此，一段很长时间的产业变革在所难免。

第二条只是拿来吓唬外行的。银行的净息差确实很低，但问题是银行有的是牌可以打，国家也一直不遗余力地在帮助银行解困，又是降息，又是补充资本金，去年还允许银行公然违抗上意反向加息。我在《8月楼市继续下行，再不出新招，金九就没了》里曾经写过，按A股上市银行2024年半年报的数据，在所谓“银行薪酬大幅降低”的情况下，银行的人均月薪都没有低于2万元的。国有银行上半年人均月薪2.59万元，股份银行上半年人均月薪更是高达4.1万元。而北京人社局发布的《2024年北京市人力资源市场薪酬状况报告（二季度）》显示，北京最有钱的金融产业，平均月薪也才堪堪超过1.5万元。北京白领们情何以堪？

所以，银行的日子不是过不下去，而是不能像以前那样躺着数钱而已。所谓很糟糕的坏账率，按国家金融总局的数据，也不过才1.56%而已，金融安全完全没有问题。你以为人家是乞丐，为此倾囊相授，结果发现人家比你有钱多了。

第三条我们批判过很多次了，整个逻辑完全错误。当中国经济从高速增长向高质量增长转型之时，未来经济增长要依靠的一定不是房地产，而是新质生产力代表的未来产业和战略性新兴产业。地方财政越是以来土地出让金收入，越是要尽快打破这种依赖，建立新的财政收支结构。不然国家又是置换隐性债务，又是控制土地供给，你以为是在干什么？

最后一条也是很多媒体喜欢拿来忽悠民众的。充分条件跟必要条件，完全是两回事。我们承认房价上涨了，有利于居民产生货币幻觉，从而增加消费。但绝不等于只有房价上涨，才能增加居民消费。事实上对于大多数房子小于等于一套的居民，房价涨不涨根本不重要，工资奖金涨不涨才重要，股票理财赚不赚钱才重要。今天工资多发两万，明天股票吃个涨停，我想谁都愿意下个馆子或者买个手机来犒劳自己。但今天你的自住房价涨了一千，谁会为此专门庆祝一下？说到底，今天的消费意愿，取决于对明天收入的预期，而不是虚拟的房产价值——除非你正准备把房卖掉。

所以，说什么“楼市止跌企稳被赋予历史使命的底层逻辑”，是完全靠不住的。过去存在的，不等于是合理的，更不等于是未来也会一模一样的。

但我们的确要稳楼市、去库存。为什么要稳楼市？我之前也没少讲过，为的不是拉升房价，而是在产业转型和经济过渡时期控制风险，这也是为什么稳楼市在政府工作报告里会放在风险章节里的原因。

现在的去库存情况怎么样了？根据最新报道，救市行动鏖战快半年了，去库存还是有一定成效的。克而瑞监测数据显示，截至今年1月末，重点50城新建商品住宅狭义库存为31093万平方米，环比降1%，同比降11%。

 

不过，克而瑞也承认，目前“楼市仍处于去库存周期”，今年还要打响新一轮的去库存战役。一方面是控制土地入市，减少库存的来源。2025政府工作报告里明确提出要“合理控制新增房地产用地供应”；另一方面是要加快政府购买，把商品房变成保障房。今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向就是土地收储和收购存量商品房。

卡住上游的脖子，加快下游的出清，今年去库存还有一场硬仗要打。

 

不管怎样，即使不考虑房价，单纯从库存的角度来看，楼市调整距离尾声阶段也还相距甚远。如果再考虑二手房，那就更是没边的事情了。毕竟3月初各大一线城市的二手房挂牌量都在逆市回升——这可不是政府收购能解决的事情了。