住宅库存压力，新房与二手房，差异扩大！

第一个指标是房产成交量，第二个指标是房价，第三个指标是库存，第四个指标是土拍。

今天咱们重点聊下库存。

我们看库存数据，研究库存目的是，为了掌握供求关系。

供求关系对楼市很重要，它也是决定房价短期波动的核心指标。

谈到供求，有好消息，也有坏消息。

但在目前的舆情之下，咱们要多讲好消息，少讲坏消息，很多朋友是懂这个道理的。

好消息：新房库存加速减少

一个好消息，是新房库存持续下滑，库存压力降低了不少。

这是我监测的全国 12 个一线二线城市，官方公布的新房库存走势图。

今年三月份（最右侧的柱）相比今年二月份，库存降低了 3%。

尤其是从去年十月份开始，新房库存去化加速，连续六个月环比跌幅都超过了 2%。

目前库存规模，已经回到了 2018 年四季度到 2019 年上半年的水平，库存压力大幅降低。

关键是看走势图，过去六个月去库存的斜率比较大，技术形态比较类似于 2016 年到 2017 年前三季度的走势，当时楼市火爆，新房卖得非常好，房价大幅上涨。

 

当前房价还在跌，但楼市交易量大幅上升。

同时，过去几年拿地量比较少，新房供应量不足，导致可以卖的新房库存量大幅下滑。

如果新房库存加速下滑的态势，能够继续持续半年到一年，部分一二线城市的新房价格就会由跌转涨。

当然，目前少数城市市区的新房价格已经止跌上涨了，像北上广深、成都、杭州、天津就很典型。

你去买新房就会发现，价格折扣已经很小了。

现在买新房要比半年前，也就是去年十月份之前，新房价格已经涨了 5% - 10%。

当然，这些核心城市的外围远郊地区的新房价格，目前还没有止跌，开发商也不敢涨价，主要是那些区域新房库存压力比较大。

要想知道新房价格走势，就要关注哪些城市的新房库存去化比较快，去化周期比较短。

如果你想聚焦城市选板块，那首先要搞清楚哪些板块的新房去化周期短，库存压力小；哪些板块去化周期长，新房不好卖。

搞清楚这些之后，你就能知道买了房子后房价是涨还是跌。

深圳，新房库存急降

以深圳为例，看下领头羊城市的技术形态。

这是深圳的新房库存走势图，2023 年下半年直到 2024 年前三季度，深圳的新房库存规模很高，明显高过了过去十年的平均水平，那段时间深圳的新房市场很差，新房降价促销现象很普遍。

去年九月底开始，深圳的新房二手房交易量大幅增长，自然就导致新房库存大幅下滑，下滑速度非常快，相比 2024 年 3 月份的高点已经下滑接近 50% 了。

这意味着深圳中心城区的新房项目卖得很好，整个全市 50% 的库存都消化掉了。

建议各位想在深圳买新房，尤其是在市区范围内的朋友们，不宜再犹豫、再等待了。