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现状：冰火两重天
2025年开年，楼市分化加剧：
• 一线核心区：上海、深圳等城市一二手房价格连续回升，上海新房价格环比已连涨30个月，深圳前海豪宅成交周期缩至1个月。
• 三四线城市：鹤岗、临沂等城市房价同比下跌超15%，库存周期超30个月。
政策托底：房贷利率降至3.1%、现房销售占比升至26.5%，但市场信心仍待修复。
关键变量：人口与产业
• 人口见顶：城镇化率超70%，购房主力减少1.2亿，需求总量下行。
• 城市分化：长三角、大湾区依托产业吸引人口，房价抗跌；东北、中西部收缩型城市持续低迷。
未来趋势：3大预判
1. 一线稳、核心区涨：北上广深核心地段或温和上涨（年涨幅1-3%）。
2. 租赁分流刚需：保障房覆盖30%新市民，租金回报率回升至3%。
3. 小户型成主流：90㎡以下户型成交占比或破50%，总价低、易转手更吃香。
购房策略：3条铁律
1. 紧盯人口流入城市：如成都、杭州，避开收缩型县城。
2. 现房优先：规避烂尾风险，2024年现房销售同比增7.7%。
3. 活用政策：公积金贷款额度提升至120万，组合贷省息超20万