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2025年4月，北上广深四大一线城市的房地产市场在政策调整与市场博弈中呈现持续分化的态势。尽管延续了年初的温和回暖趋势，但各城市成交量、价格及库存压力差异显著，这也反映出不同城市区域市场的供需特征和政策落地效果的差异性。
北京楼市供需矛盾继续加剧，学区房价格开始下跌
一、北京楼市供需矛盾继续加剧，学区房价格开始下跌。
北京二手房市场挂牌量持续攀升，截至4月底已突破16万套，接近2024年峰值水平，市场供需矛盾进一步凸显。4月二手房网签量预计约1.4万套，较3月的1.92万套环比下降27%，交易活跃度明显降温。新房市场受高库存拖累，4月累计成交约3270套，去化周期延长至18.1个月。值得注意的是，区域分化加剧：海淀永丰、朝阳东坝等改善型项目去化率超80%，而房山、大兴等远郊区域成交周期普遍延长至40-60天。价格方面，二手房均价环比微涨0.24%，但同比仍下跌13%，其中西城、海淀等传统学区房价格同比跌幅达16.41%，显示市场对教育资源配置调整的持续反应。
上海楼市中以二手房为市场主导，外环主要“以价换量”为促销手段
二、上海楼市中以二手房为市场主导，外环主要“以价换量”为促销手段。
上海4月二手房网签量突破2.2万套，同比增幅显著，浦东、徐汇等核心区域凭借配套完善和价格回调吸引刚需及改善客群集中入市。相比之下，新房市场成交约8737套，受供应结构影响表现平稳，但外围区域库存压力突出，浦东、闵行等地去化周期超过20个月。价格层面，中心城区优质房源议价空间收窄至3%-5%，而外环区域仍普遍采取降价策略，部分项目通过“一房一价”优惠加速去化。政策层面，公积金贷款额度优化与房贷利率下调对市场形成支撑，但购房者观望情绪尚未完全消散。
广州楼市外围区域成交较活跃，新房促销力度也在加大
三、广州楼市外围区域成交较活跃，新房促销力度也在加大。
广州二手房市场连续两月成交破万套，4月网签量达10312套，同比增幅12.97%。南沙、白云等外围区域因轨道交通完善和价格优势成为成交主力，白云大道北、珠江新城等板块高性价比房源成交量同比增幅超30%。新房市场则表现疲软，4月成交3803套，天河、海珠等核心区库存高企，去化周期超过26个月，开发商通过“首付分期”“特价房直降”等促销手段加速回款。价格方面，二手房均价同比降幅收窄至0.1%，但部分远郊新房项目实际成交价较备案价下调8%-10%。
深圳楼市政策红利不断释放，刚需与高端都在持续回暖走热
四、深圳楼市政策红利不断释放，刚需与高端都在持续回暖走热。
深圳成为四大城市中市场热度最高的区域，4月新房成交4751套，同比激增68%；二手房成交6266套，同比增长27%，创近五年同期新高。市场呈现“刚需与高端双旺”特征：龙华红山华府等刚需项目开盘当日售罄，前海时代三期大户型去化率超90%，显示改善型需求在政策刺激下加速释放。房价已连续六个月环比微涨，3月新房、二手房价格分别环比上涨0.1%和0.3%，“以旧换新”政策叠加税费减免措施有效激活置换链条。值得注意的是，光明、坪山等新兴片区凭借产业规划利好，新房去化周期缩短至12个月以内。