近期,位于南京市栖霞区的高科紫尧星院销售火热,售楼部内人声鼎沸、沙盘前挤满访客。
高科紫尧星院“一炮而红”,源于开发商南京高科股份有限公司(以下简称“南京高科”,600064.SH)采取的低价销售策略。近期,该项目房源以1.8万元/平方米起的价格对外销售,而2020年拿地时的楼面价为19713元/平方米,一度出现“面粉贵过面包”的现象。
除高科紫尧星院外,《中国经营报》记者在南京市实地走访星叶半山玥府、华润置地·观云润府等项目发现,八折甚至七折卖房的现象也较为普遍。例如南京市老牌国企南京栖霞建设股份有限公司(以下简称“栖霞建设”,600533.SH)开发的星叶半山玥府,近期推出的房源优惠后单价直降超过万元。
在多个项目低价促销的同时,南京楼市近期还因新房价格明显上涨而引发市场关注。公开资料显示,南京新房价格已连续4个月环比上涨,且连续3个月领涨全国。对此,麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪向记者表示,南京市新房价格领涨全国受多重因素影响,但“当地去化压力大的区域或项目可能还会进一步降价促销”。
销售价跌破楼面价
“项目上一次加推的低区房源总价在200万元以下,像22层、23层的高区房源价格在200万元出头。”近日,高科紫尧星院售楼部一位销售人员向记者表示,该项目为精装修交付、准现房,上次推出的两栋楼仅三四天时间就“全部卖完了”。
在快速去化背后,南京高科开发的高科紫尧星院正面临“面粉贵过面包”的问题。
将时间拉回到2020年5月20日。当天,南京市成功出让6宗地块,成交总价69.04亿元。其中,位于栖霞区的尧化门G15地块吸引20多家房企争夺,在经过56轮竞价后,南京高科控股子公司高科置业最终以总价20.4亿元拿下,楼面价为19713元/平方米。
与“豪爽”拿地不同,尧化门G15地块正式出售“拖延”到了2023年。南京网上房地产显示,2023年1月31日,高科置业申报尧化门G15地块的商品房预售方案,项目名称为“紫尧星院”。
公开资料显示,2023年2月,高科紫尧星院首次开盘,首开均价为30981元/平方米。不过,首开去化并不理想。南京高科2024年半年报显示,高科紫尧星院可售面积为10.73万平方米,累计销售面积仅0.34万平方米。
“当时去化情况确实不太理想,卖了大概80套。”南京市当地一位行业人士向记者表示,高科紫尧星院所在区域不是新城区,而是老城区。“说实话,从之前约3.1万元/平方米的销售均价来看,性价比不是很高。”
在首开去化不及预期的情况下,今年3月初,高科紫尧星院凭借大幅降价销售策略,在当地引发广泛关注。
“项目之前卖3.1万—3.2万元/平方米,然后封盘一年多。”上述高科紫尧星院销售人员向记者表示,“现在搞促销,所以拿了几栋楼的房源出来,相当于特价甩卖。”该销售人员进一步表示,之前销售的是1号楼、5号楼,很多人在等2号楼、9号楼房源加推。
在房地产市场逐步回暖的背景下,南京高科急于“抛售”高科紫尧星院房源的原因何在?
“也不能叫‘抛售’吧,我们也是参考了附近楼盘价格的。”南京高科相关工作人员向记者表示,起售价之所以低于拿地价,“这是由整个行业形势决定的,我们也想卖3万元/平方米,但是市场可能不接受,也只能降价销售。”
加快去化
高科紫尧星院降价销售并非个例。记者在走访中了解到,南京市还有多个楼盘由于前期去化不理想,正通过以价换量方式加快去化。
“我们项目都是低密度洋房,面积约127—189平方米。”日前,置业顾问宋海(化名)站在星叶半山玥府售楼部沙盘前向记者表示,该项目多个面积段房源都有较大幅度优惠。
据了解,星叶半山玥府同样位于南京市栖霞区。以一套约133平方米的洋房房源为例,宋海向记者介绍,该套精装修房源“原总价约628万元,目前优惠后的单价约为3.7万元/平方米,总价在490万元左右”。对此价格,宋海向记者坦言:“现在市场很差,不可能卖到备案价那么高的价格。”
这也意味着,星叶半山玥府上述房源备案单价约为4.72万元/平方米,优惠后单价直降了超过万元。
尽管推出了大力度优惠措施,但星叶半山玥府的销售情况并不理想。
公开资料显示,星叶半山玥府开发商为栖霞建设,最早于2023年开盘。记者查阅栖霞建设2023年年报发现,星叶半山玥府可供出售面积为92413平方米,但截至2023年年底,已售(含已预售)面积仅为2932平方米。
不仅如此,栖霞建设2024年半年报显示,截至2024年6月底,星叶半山玥府已售(含已预售)面积为4859平方米。也即在2024年上半年,该项目新增已售(含已预售)面积仅1927平方米,若按房源面积最小127平方米计算,星叶半山玥府仅售出约15套房,月均销售约2.5套。
无独有偶,在南京市雨花台区的华润置地·观云润府项目售楼部,置业顾问王梓铭(化名)也向记者介绍称,该项目由高层、洋房组成,目前所推房源都有折扣,“高层七七折左右,洋房八五折左右”。
据王梓铭介绍,以位于10号楼2楼的一套129平方米洋房为例,“原价在590万元左右,实际成交价大概480万—490万元。”在看房过程中,王梓铭催促记者赶紧下定买房,“现在虽然不像前两年那样需要摇号买房,折扣力度仍在,但如果你出手速度慢,就没有房源了。”
值得注意的是,尽管部分开发商通过以价换量方式大力度促销,但业绩提振效果仍有待观察。
以栖霞建设为例,公司此前披露的2024年房地产项目销售情况显示,2024年,栖霞建设商品房权益合同销售面积4.15万平方米,远低于2023年同期的9.21万平方米;2024年商品房权益合同销售金额11.09 亿元,也远低于2023年同期的32.75亿元。
星叶半山玥府打折促销成效如何?记者致电栖霞建设方面,证券投资部相关负责人表示不清楚具体情况。对于2024年商品房销售面积、销售金额下滑问题,该负责人表示,主要受行业影响。
不仅如此,栖霞建设此前披露的业绩预告显示,2024年度预计净利润亏损8亿元至9.5亿元。对于如何扭亏的问题,栖霞建设上述证券投资部负责人表示:“会在2024年年报中介绍具体经营计划,现在还没有相关消息可供披露。”
楼市行情分化加剧
在不少楼盘开启降价促销模式的同时,南京楼市近期也因新房价格领涨全国而引发外界瞩目。
3月17日,国家统计局公布的《2025年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,南京新房价格环比上升0.5%,自2024年11月起已连续上涨4个月。此外,南京新房价格还连续3个月实现了全国领涨。
“南京市新房价格上涨的主要驱动力或来源于改善型住宅需求释放,第4代住宅得房率高、大露台设计产品受到市场青睐,推动了房价上涨。”关荣雪向记者表示,对于后续楼市影响而言,可能会导致市场分化加剧,高端改善型住宅价格继续保持坚挺,而库存压力大的区域或项目可能会进一步降价促销。
在关荣雪看来,南京楼市出现房价连续上涨与部分楼盘降价促销并存的现象,反映出市场正加速分化。“相对而言,主城区和高端住宅市场因需求旺盛表现较好,而郊区和中低端项目则受库存压力大、配套滞后、资金回笼需求迫切等影响,不得不通过降价促销方式加速去化。”
南京市多位房地产业内人士也向记者表示,南京楼市分化严重,在建邺区、鼓楼区、秦淮区等主城区,新房销售情况较好,但在包括江北新区在内的其他区域,则难言理想。
CRIC监测数据显示,截至2025年1月底,南京市江宁区库存套数占比为21.2%,较2024年年底上升0.19个百分点。“相较而言,城市核心区的玄武区、秦淮区库存占比均不足5%。”
南京市住房保障和房产局相关人士此前公开表示:“随着近期市场销售流速加快,库存去化周期持续缩短,截至2月末,全市已连续9个月保持在18个月以内的合理区间。”
“尽管市场有所回暖,但整体需求仍不足以快速消化现有库存,特别是投资需求减少后,刚需和改善型需求的释放速度仍不足以缩短去化周期。”关荣雪表示,“未来,南京市主城区与近郊区的楼市行情分化可能会进一步加剧,主城区由于资源集中、需求旺盛,房价和去化速度有望保持稳定甚至提升。而近郊区由于库存压力较大,去化速度较慢,房价可能面临一定下行压力。”